Данък върху недвижимите имоти — дефиниция, видове и как се изчислява

Данък върху недвижимите имоти: ясна дефиниция, видове, методи на оценка и изчисляване, примери за ставки и класификации — всичко, което трябва да знаете.

Данъкът върху недвижимите имоти (или данъкът върху промилите) е данък върху недвижимите имоти, който собственикът е длъжен да плаща. Данъкът се налага от управителния орган на юрисдикцията, в която се намира имотът. Данъкът може да се плаща на национален, държавен, провинциален, окръжен, регионален или общински управител. Един и същ имот може да се облага с данък от няколко юрисдикции. За разлика от данъка върху наема или ипотеката, който се определя като процент от стойността на наема или ипотеката.

Съществуват четири основни вида собственост: земя, недвижима собственост, лична собственост и интелектуална собственост. Недвижима собственост (наричана също недвижим имот или недвижима собственост) означава комбинацията от земя и подобрения. В рамките на системата за данъчно облагане на недвижимите имоти правителството изисква и/или извършва оценка на паричната стойност на всеки имот. Въз основа на тази стойност се определя данък. Използваните форми на данък върху недвижимите имоти се различават в отделните държави и юрисдикции. Недвижимата собственост често се облага с данък въз основа на нейната класификация. Класификацията е групиране на имоти въз основа на сходна употреба.

Имотите от различните класове се облагат с различни данъчни ставки. Примери за различни класове имоти са жилищните, търговските, промишлените и свободните имоти. В Израел например ставките на данъка върху недвижимите имоти са двойно по-високи за свободните апартаменти в сравнение с обитаваните апартаменти. В канадската провинция Британска Колумбия през 2019 г. е въведен данък върху спекулациите с жилищни имоти.

Данъкът върху специалната оценка понякога се бърка с данъка върху недвижимите имоти. Това са две различни форми на данъчно облагане: едната (адвалорен данък) се основава на оценената справедлива пазарна стойност на облагания имот. Другата (специална оценка) разчита на специално подобрение, наречено "полза", за да се обоснове.

Ставката на данъка върху недвижимите имоти често се посочва в проценти. Тя може да бъде изразена и като промил (размер на данъка за хиляда валутни единици от стойността на имота), който е известен също като промил или милион (което също е една хилядна от валутната единица). За да изчисли данъка върху недвижимите имоти, органът умножава оценената стойност на имота по ставката в промили. След това се разделя на 1 000. Например имот с оценена стойност 50 000 USD, намиращ се в община със ставка от 20 промила, ще има сметка за данък върху имота в размер на 1 000 USD годишно.

Оценка на имота и методи за определяне на данъка

Оценката на имота е ключов елемент при определянето на данъка. Най-често използваните методи за оценка са:

• Пазарен подход – сравняване с продажби на подобни недвижими имоти в същия район (справедлива пазарна стойност).
• Доходен подход – при инвестиционни имоти се използва очакваният доход (например наем) за изчисляване на стойността чрез капитализация.
• Разходен подход – оценка на стойността чрез сумата от стойността на земята и разходите за възстановяване/построяване на сградата с отчитане на амортизация.

В някои държави оценките се извършват масово (mass appraisal) на определени периоди (напр. ежегодно, на всеки 3 или 5 години). Собствениците имат право да получат копие от оценителната карта и да оспорят оценката пред компетентен орган.

Класификация на имотите и различни ставки

Местните власти често разделят имотите на категории (жилищни, търговски, промишлени, селскостопански и др.) и прилагат различни данъчни коефициенти. Ставките могат да бъдат:

• фиксирани (на единица площ или на жилищна единица);
• адвалорни (като процент/промил от оценената стойност);
• прогресивни (по-висока ставка при по-скъпи имоти или при втори и последващи имоти).

Някои юрисдикции въвеждат и специални добавки — например за ваканционни имоти, празни жилища или в зони с висока търговска стойност.

Как се изчислява данъкът — формула и примери

Основната формула за адвалорен данък е:

Данък = Оценена стойност на имота × Ставка (в промили) ÷ 1 000

Пример (както посочено по-горе): оценена стойност 50 000 USD × 20 промила ÷ 1 000 = 1 000 USD годишно.

Ако ставката е дадена в проценти, формулата става: Данък = Оценена стойност × (ставка% ÷ 100).

Освобождавания, облекчения и специални режими

Много държави предлагат различни видове облекчения, сред които:

• освобождаване или намаление за първо жилище/постоянно жилище;
• намаления за пенсионери, хора с увреждания или социално слаби семейства;
• облекчения за селскостопански земи или фондове за опазване на културно наследство;
• освобождавания за религиозни, образователни или благотворителни организации;
• налози и стимули за енергийна ефективност (напр. данъчно облекчение при реновация).

Условията, размерите и начинът на прилагане на облекченията варират значително между юрисдикциите и често изискват подаване на заявление или доказателства.

Срокове за плащане, санкции и възможности за обжалване

Данъкът върху недвижимите имоти обикновено се плаща ежегодно, но в много места е възможно разсрочено плащане на вноски (напр. на тримесечия). Неразплатените задължения водят до:

• лихви и глоби за просрочие;
• запори върху имота;
• в краен случай принудителна продажба за покриване на дълга.

Собствениците имат право да обжалват оценката или начисления данък пред съответната данъчна служба или административен съд — процеси и срокове са различни и трябва да се спазват стриктно.

Специални оценки и разлика със стандартния данък

Както беше споменато, адвалорният данък се базира на оценената пазарна стойност. Специалните оценки (special assessments) са отделен тип облагане, при който собственикът заплаща за конкретни подобрения, които непосредствено му носят полза — например изграждане на улица, канализация, осветление. Тези добавъчни такси не винаги зависят от пазарната стойност на имота и имат целево предназначение.

Практически съвети за собствениците

• Запазвайте всички документи, свързани с оценката и плащанията — фактури, уведомления и кореспонденция.
• Проверявайте данъчната оценка при всяка препродажба или наследяване на имот.
• Информирайте се за възможни облекчения — много облекчения изискват заявление и доказателства.
• Ако получите внезапно значително повишение на данъка, разберете дали е резултат от преоценка и как да подадете възражение.

Данъчните правила за недвижимите имоти са специфични за всяка държава и местна администрация. За конкретни въпроси относно ставки, срокове, процедури за обжалване или възможности за облекчаване е добре да се консултирате с местната данъчна служба или с квалифициран данъчен консултант.

Въпроси и отговори

В: Какво представлява данъкът върху недвижимите имоти?

В: Как няколко юрисдикции могат да облагат с данък един и същ имот?

В: Кои са четирите основни вида собственост?

В: Как правителството определя колко трябва да плати едно лице за своите данъци?

В: Кой вид данъчна система разчита на оценената справедлива пазарна стойност?

В: Как можете да изчислите годишната сметка за данъка върху недвижимите имоти на дадено лице?

Търсене по буква